Information zur neuen Grundsteuer 2025

Die steuerpflichtigen Bürger erhalten insgesamt drei Bescheide. Die ersten beiden Bescheide (Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge sowie einen Bescheid über den Grundsteuermessbetrag) werden durch das Finanzamt Freising verschickt. Diese Bescheide liegen Ihnen bereits vor. Den dritten Bescheid (Grundsteuerbescheid) verschickt die Gemeinde mit dem aktuell festgesetzten Hebesatz von 250 %. Grundlage für den Grundsteuerbescheid der Gemeinde sind die Berechnungsgrundlagen des Finanzamtes. Diese sind für die Gemeinde bindend. Eine Berichtigung des Grundsteuermessbetrages kann nur beim Finanzamt beantragt werden, nicht bei der Gemeinde. Werden Berichtigungen vom Finanzamt anerkannt, erfolgt eine Anpassung der Grundlagenbescheide durch das Finanzamt und die Gemeinde wird einen neuen Grundsteuerbescheid erlassen.

Wer ist Grundsteuerschuldnerin bzw. Grundsteuerschuldner?

Steuerschuldnerin bzw. Steuerschuldner der Grundsteuer ist, wem zu Beginn eines Kalenderjahres ein Grundstück oder ein Betrieb der Land- und Forstwirtschaft in Deutschland gehört.

Dies wird im Grundsteuerrecht als das sogenannte Stichtagsprinzip bezeichnet. Das heißt, es kommt für die Steuerschuld immer nur auf den Beginn des Kalenderjahres (1. Januar) an. Die Steuerschuldnerin bzw. der Steuerschuldner muss gegenüber der Kommune die gesamte Grundsteuer des Jahres zahlen. Ein Eigentümerwechsel während des Jahres ist für die Steuerschuld nicht maßgebend. Die alten und neuen Eigentümer müssen sich auf zivilrechtlichem Wege einigen, wer die Grundsteuer zahlt.

Aufgrund der Grundsteuerreform 2025 kommt es zu erheblichen Verzögerungen in der Bearbeitung von Eigentümerwechseln beim zuständigen Finanzamt. Derzeit sind Rückstände aus den Jahren 2022, 2023 und 2024 noch in Bearbeitung. Auch wenn Sie Ihr Eigentum bereits verkauft haben, sind Sie als bisheriger Eigentümer so lange steuer- und abgabenpflichtig, bis das Finanzamt das Eigentum auf den neuen Eigentümer fortgeschrieben hat. Die Gemeinde erhält nach der Fortschreibung einen neuen Grundlagenbescheid und kann somit den Grundsteuerbescheid auf den neuen Eigentümer veranlassen.

Wenn Sie bei der Gemeinde Fahrenzhausen nicht am SEPA-Lastschriftverfahren teilnehmen, bitten wir Sie die Grundsteuer erst nach Erhalt des Bescheides für 2025 zu überweisen.

 

Veränderungen an das Finanzamt melden.

Ändert sich am Grundstück oder Betrieb der Land- und Forstwirtschaft etwas, müssen Sie dies dem Finanzamt mitteilen. Das Finanzamt fordert Sie nicht dazu auf, die Änderung anzuzeigen.

Sie müssen anzeigen, dass

  • eine wirtschaftliche Einheit neu entstanden ist (z. B. weil ein Grundstück geteilt wurde),
  • eine bereits bestehende wirtschaftliche Einheit erstmals besteuert wird (z. B. weil eine Steuerbefreiung wegfällt) oder
  • sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben (z. B. weil Baumaßnahmen durchgeführt wurden, sich die Größe der Flächen verändert hat, sich die Nutzung geändert hat oder eine Grundsteuermesszahlermäßigung weggefallen ist).

Beispiele:

  • Anbau eines Wintergartens
  • Gebäude ist erstmals denkmalgeschützt
  • Die bisherige Wohnung wird jetzt an eine Arztpraxis vermietet
  • Das Bürogebäude wurde bisher durch eine Behörde genutzt und jetzt von einer Anwaltskanzlei
  • Ein Teil des Flurstücks wurde an einen Nachbarn verkauft
  • Ein Mietshaus wurde in Wohnungs-/Teileigentum aufgeteilt

Sie müssen die Änderung auch dann anzeigen, wenn sie auf einem notariell beurkundeten Vertrag beruht oder Sie eine Baugenehmigung beantragen mussten.

Ändert sich in einem Jahr nur die Eigentümerin oder der Eigentümer, weil das Grundstück verkauft, verschenkt oder vererbt wurde, wird das Finanzamt von sich aus tätig. Von Ihnen wird keine Anzeige erwartet.
Ausnahme: Geht das (wirtschaftliche) Eigentum eines auf fremdem Grund und Boden errichteten Gebäudes über, müssen Sie dies dem Finanzamt anzeigen.

Bis wann muss die Anzeige beim Finanzamt sein?

Die Anzeige muss dem Finanzamt bis zum 31. März des Folgejahres der Änderung vorliegen.

Beispiel: Anbau eines Wintergartens in 2024; Anzeige der Änderung beim Finanzamt bis 31. März 2025.

Die Änderungen an Ihrer wirtschaftlichen Einheit können Sie in Bayern

  • mittels dem Vordruck Grundsteueränderungsanzeige (BayGrSt 5) oder
  • mittels einer vollständig ausgefüllten Grundsteuererklärung (Vordrucke BayGrSt 1 bis 4)

anzeigen.

Grundsteueränderungsanzeige

Für die Abgabe der Grundsteueränderungsanzeige (Vordruck BayGrSt 5) haben Sie drei Möglichkeiten:

Falls Sie nicht die Möglichkeit zur elektronischen Übermittlung der Anzeige haben, dürfen nahe Angehörige oder Steuerberater Sie hierbei unterstützen. Diese können das eigene Benutzerkonto bei ELSTER nutzen, um Ihre Erklärung zu übermitteln.

Ihre Grundsteueränderungsanzeige können Sie nicht per E-Mail einreichen, da das Gesetz für die Wirksamkeit die eigenhändige Unterschrift vorsieht.